Nhiều người Việt Nam đang làm việc tại Nhật Bản theo diện kỹ năng đặc định (特定技能 – Tokutei Ginou) mong muốn mua nhà để ổn định cuộc sống lâu dài. Tuy nhiên, khi tìm hiểu các khoản vay mua nhà, không ít người lo lắng rằng mình chưa có visa vĩnh trú nên sẽ không được ngân hàng chấp thuận.
Vậy người có visa Tokutei Ginou có được mua nhà tại Nhật không? Có thể vay ngân hàng để mua nhà trả góp không? Và Tokutei Ginou số 1 và số 2 có khác nhau khi xét duyệt khoản vay?
1. Người có visa Tokutei Ginou có được mua nhà ở Nhật không?
Câu trả lời là có. Về nguyên tắc, người nước ngoài có thể mua và đứng tên sở hữu bất động sản tại Nhật Bản mà không bắt buộc phải có visa vĩnh trú.
Điều này có nghĩa người đang làm việc theo diện Tokutei Ginou số 1 hoặc số 2 vẫn có thể mua nhà nếu đáp ứng các yêu cầu pháp lý liên quan đến giao dịch.
Tuy nhiên, cần phân biệt hai vấn đề:
Quyền mua và sở hữu bất động sản tại Nhật.
Điều kiện được ngân hàng chấp thuận cho vay mua nhà.
Việc được phép sở hữu bất động sản không đồng nghĩa với việc chắc chắn được ngân hàng cho vay.
Ngoài ra, mua nhà tại Nhật cũng không tự động giúp người nước ngoài được gia hạn visa hoặc chuyển sang tư cách vĩnh trú.
2. Visa Tokutei Ginou có vay ngân hàng mua nhà được không?
Người có visa Tokutei Ginou không bị pháp luật cấm vay mua nhà chỉ vì tư cách cư trú này.
Tuy nhiên, ngân hàng có quyền đặt ra các điều kiện xét duyệt đối với từng sản phẩm vay.
Nhiều sản phẩm vay mua nhà tại Nhật yêu cầu khách hàng nước ngoài có tư cách vĩnh trú (永住者) hoặc vĩnh trú đặc biệt (特別永住者).
Một số tổ chức tài chính có thể xem xét người chưa có vĩnh trú nếu đáp ứng những điều kiện bổ sung.
Do đó, người có visa Tokutei Ginou có thể gặp khó khăn khi tìm ngân hàng phù hợp, đặc biệt nếu thời hạn cư trú còn ngắn hoặc công việc chưa ổn định.
Không có quy định chung rằng tất cả ngân hàng Nhật đều từ chối người có visa kỹ năng đặc định. Tuy nhiên, cũng không thể khẳng định rằng chỉ cần có thu nhập ổn định là sẽ được duyệt vay.
3. Tokutei Ginou số 1 và số 2 khác nhau thế nào khi vay mua nhà?
Tokutei Ginou số 1 (特定技能1号)
Tokutei Ginou số 1 là tư cách cư trú dành cho người lao động có kỹ năng trong những lĩnh vực được quy định.
Theo cơ chế hiện hành, tổng thời gian lưu trú theo diện này về nguyên tắc có giới hạn, thông thường là 5 năm, ngoại trừ những trường hợp đặc biệt được quy định.
Điều này có thể khiến ngân hàng thận trọng khi xem xét khoản vay mua nhà kéo dài 20–35 năm.
Ngân hàng có thể đặt câu hỏi về khả năng tiếp tục sinh sống và làm việc tại Nhật trong thời gian trả nợ.
Tokutei Ginou số 2 (特定技能2号)
Tokutei Ginou số 2 có cơ chế gia hạn thời gian lưu trú và không áp dụng giới hạn tổng thời gian như Tokutei Ginou số 1.
Vì vậy, người có Tokutei Ginou số 2 có thể có lợi thế hơn về kế hoạch cư trú dài hạn.
Tuy nhiên, điều này không đồng nghĩa với việc tự động đáp ứng điều kiện vay mua nhà.
Ngân hàng vẫn đánh giá thu nhập, nghề nghiệp, lịch sử tín dụng, khoản vốn tự có và các điều kiện khác.
Đặc biệt, Tokutei Ginou số 2 không phải là tư cách vĩnh trú. Nếu sản phẩm vay yêu cầu vĩnh trú, người có Tokutei Ginou số 2 vẫn có thể không đủ điều kiện.
4. Ngân hàng Nhật thường xem xét những điều kiện nào?
4.1. Thu nhập hằng năm
Ngân hàng thường xem xét thu nhập trước thuế và khả năng trả nợ của người vay.
Không có mức lương tối thiểu chung áp dụng cho mọi ngân hàng. Mỗi tổ chức tài chính có thể đặt ra những tiêu chí khác nhau.
4.2. Tính ổn định của công việc
Thời gian làm việc tại công ty hiện tại, loại hợp đồng lao động và lịch sử thu nhập có thể ảnh hưởng đến kết quả xét duyệt.
Người thường xuyên thay đổi công việc hoặc có thu nhập biến động lớn có thể gặp khó khăn hơn.
4.3. Tình trạng cư trú
Ngân hàng có thể xem xét loại visa, thời hạn lưu trú còn lại và khả năng tiếp tục cư trú hợp pháp tại Nhật.
Đây là yếu tố đặc biệt quan trọng đối với người chưa có vĩnh trú.
4.4. Lịch sử tín dụng
Nếu từng chậm thanh toán thẻ tín dụng, khoản vay tiêu dùng hoặc các nghĩa vụ tín dụng khác, hồ sơ vay mua nhà có thể bị ảnh hưởng.
Người vay nên kiểm tra và duy trì lịch sử thanh toán tốt trước khi đăng ký.
4.5. Tiền tiết kiệm và vốn tự có
Có khoản tiền tiết kiệm để thanh toán một phần giá mua và chi phí giao dịch có thể giúp giảm số tiền cần vay.
Tuy nhiên, có nhiều tiền tiết kiệm không bảo đảm ngân hàng sẽ chấp thuận hồ sơ nếu người vay không đáp ứng các điều kiện khác.
5. Ví dụ: Lương 25 man/tháng có mua được nhà ở Nhật không?
Giả sử một người lao động có thu nhập 25 man yên/tháng, tương đương 300 man yên/năm nếu chỉ tính 12 tháng lương và chưa bao gồm thưởng.
Người này muốn mua một căn nhà giá 1.500 man yên.
Nếu vay 1.200 man yên trong 35 năm, với lãi suất giả định cố định 2%/năm trong toàn bộ thời hạn vay, khoản trả gốc và lãi hằng tháng khoảng 39.800 yên.
Tuy nhiên, đây chỉ là phép tính tài chính minh họa.
Người mua còn phải tính đến:
Thuế tài sản cố định.
Bảo hiểm nhà ở.
Chi phí bảo trì và sửa chữa.
Phí quản lý nếu mua chung cư.
Chi phí sinh hoạt hằng tháng.
Quan trọng hơn, khả năng trả góp về mặt tài chính không đồng nghĩa với việc hồ sơ sẽ được ngân hàng chấp thuận.
Đối với người có visa Tokutei Ginou, điều kiện về tư cách cư trú có thể là trở ngại ngay cả khi mức thu nhập đủ để trả khoản vay dự kiến.
6. Người có visa Tokutei Ginou cần chuẩn bị giấy tờ gì?
Hồ sơ cụ thể phụ thuộc vào ngân hàng, nhưng người vay có thể cần chuẩn bị:
Thẻ cư trú (在留カード).
Giấy tờ xác nhận nhân thân.
Hợp đồng lao động hoặc giấy chứng nhận đang làm việc.
Giấy khấu trừ thuế thu nhập (源泉徴収票).
Giấy chứng nhận thu nhập hoặc chứng nhận thuế.
Sao kê hoặc tài liệu chứng minh tiền tiết kiệm.
Thông tin về căn nhà dự định mua.
Thông tin các khoản vay hiện tại nếu có.
Ngân hàng có thể yêu cầu thêm giấy tờ hoặc tài liệu bằng tiếng Nhật tùy trường hợp.
Trước khi chuẩn bị hồ sơ đầy đủ, nên xác nhận ngân hàng có tiếp nhận người vay với tư cách cư trú Tokutei Ginou hay không.
7. Có nên mua nhà khi đang giữ visa Tokutei Ginou số 1?
Việc mua nhà cần được cân nhắc dựa trên kế hoạch cư trú và khả năng tài chính dài hạn.
Nếu dự định tiếp tục làm việc tại Nhật và có phương án chuyển đổi tư cách cư trú phù hợp, người mua có thể bắt đầu tìm hiểu thị trường và chuẩn bị tài chính.
Ngược lại, nếu chưa chắc chắn về khả năng ở lại Nhật sau khi hết thời hạn cư trú, cần đặc biệt thận trọng với khoản vay dài hạn.
Trong trường hợp phải trở về Việt Nam, người mua vẫn có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ trả nợ theo hợp đồng.
Ngoài ra, nếu mua nhà bằng khoản vay dành cho mục đích tự cư trú, việc chuyển sang cho thuê sau khi rời Nhật có thể cần được ngân hàng chấp thuận.
8. Câu hỏi thường gặp
Tokutei Ginou số 1 có được đứng tên nhà tại Nhật không?
Có. Về nguyên tắc, tư cách cư trú Tokutei Ginou số 1 không ngăn cản người nước ngoài sở hữu bất động sản tại Nhật. Tuy nhiên, việc mua nhà cần tuân thủ các thủ tục pháp lý liên quan.
Tokutei Ginou số 2 có được vay mua nhà dễ hơn số 1 không?
Tokutei Ginou số 2 có thể thuận lợi hơn về khả năng lập kế hoạch cư trú dài hạn. Tuy nhiên, việc được duyệt vay vẫn phụ thuộc vào chính sách của ngân hàng và hồ sơ cá nhân.
Chưa có vĩnh trú có thể vay mua nhà trong 35 năm không?
Một số sản phẩm vay có thể xem xét người chưa có vĩnh trú, nhưng thời hạn vay tối đa và điều kiện áp dụng phụ thuộc vào ngân hàng, tuổi người vay và các yếu tố khác.
Mua nhà tại Nhật có giúp xin vĩnh trú dễ hơn không?
Việc sở hữu bất động sản không tự động tạo ra quyền được cấp vĩnh trú. Hồ sơ xin vĩnh trú được xét theo các điều kiện pháp luật và hướng dẫn của cơ quan quản lý xuất nhập cảnh.
Nếu hết hạn visa mà chưa trả hết tiền mua nhà thì sao?
Nghĩa vụ trả nợ vẫn tồn tại theo hợp đồng vay. Người vay cần chủ động trao đổi với ngân hàng về thay đổi tình trạng cư trú và phương án xử lý bất động sản.
9. Kết luận
Người có visa Tokutei Ginou số 1 hoặc số 2 về nguyên tắc có thể mua và đứng tên sở hữu bất động sản tại Nhật Bản.
Tuy nhiên, việc vay ngân hàng mua nhà là vấn đề khác. Nhiều sản phẩm vay có yêu cầu về tư cách vĩnh trú, trong khi một số sản phẩm khác có thể xem xét người chưa có vĩnh trú theo điều kiện riêng.
Trước khi quyết định mua nhà, người lao động theo diện kỹ năng đặc định nên xác nhận khả năng vay với ngân hàng, đánh giá thời gian dự kiến cư trú tại Nhật và chuẩn bị khoản dự phòng tài chính phù hợp.
Đặc biệt, không nên ký hợp đồng đặt cọc mua nhà khi chưa hiểu rõ điều kiện vay và các điều khoản xử lý trong trường hợp ngân hàng từ chối hồ sơ.