Sau khi mua nhà tại Nhật Bản, không phải ai cũng có thể sinh sống tại cùng một địa điểm trong suốt 20–35 năm trả góp ngân hàng.
Có người phải chuyển công tác sang tỉnh khác, có người quyết định về Việt Nam, trong khi một số gia đình muốn chuyển sang căn nhà rộng hơn khi có thêm con.
Trong những trường hợp này, nhiều người nghĩ đến việc cho thuê căn nhà đang sở hữu để có thêm thu nhập và tiếp tục trả khoản vay ngân hàng.
Tuy nhiên, đang trả góp nhà ở Nhật không có nghĩa người mua được tự do cho thuê bất động sản đó.
Việc có được cho thuê hay không phụ thuộc đáng kể vào mục đích sử dụng được quy định trong hợp đồng vay.
1. Đang trả góp nhà ở Nhật có được cho thuê lại không?
Câu trả lời là có thể trong một số trường hợp, nhưng không được mặc định rằng mọi khoản vay mua nhà đều cho phép cho thuê.
Tại Nhật, khoản vay mua nhà thông thường, gọi là 住宅ローン, chủ yếu được thiết kế để người vay hoặc gia đình sử dụng bất động sản làm nơi ở.
Nếu người vay mua nhà với mục đích tự sinh sống nhưng sau đó chuyển sang cho người khác thuê, việc này có thể không phù hợp với điều kiện hợp đồng.
Ngân hàng có thể yêu cầu người vay giải thích lý do thay đổi mục đích sử dụng và xem xét cách xử lý.
Do đó, trước khi ký hợp đồng cho thuê, người sở hữu nên liên hệ ngân hàng để xác nhận điều kiện áp dụng.
2. 住宅ローン khác gì với khoản vay đầu tư bất động sản?
Hai loại khoản vay có mục đích sử dụng khác nhau.
住宅ローン – Khoản vay mua nhà để ở
Đây là khoản vay phục vụ nhu cầu nhà ở của người vay, theo điều kiện của từng sản phẩm.
Những đặc điểm thường gặp gồm:
Mục đích sử dụng là nhà ở của người vay hoặc gia đình theo quy định.
Thời hạn vay có thể kéo dài nhiều năm.
Lãi suất và điều kiện vay được thiết kế cho nhu cầu nhà ở.
Có những giới hạn liên quan đến việc chuyển đổi mục đích sử dụng.
投資用ローン – Khoản vay đầu tư bất động sản
Đây là nhóm khoản vay phục vụ việc mua hoặc sở hữu bất động sản để tạo thu nhập, chẳng hạn từ hoạt động cho thuê.
Khi xét duyệt, tổ chức cho vay có thể xem xét:
Thu nhập của người vay.
Khả năng khai thác cho thuê.
Giá trị tài sản bảo đảm.
Chi phí vận hành.
Rủi ro không có người thuê.
Kế hoạch trả nợ.
Điều kiện và lãi suất có thể khác khoản vay nhà ở thông thường.
Vì vậy, không nên sử dụng khoản vay dành cho nhà ở cá nhân với mục đích đầu tư cho thuê ngay từ đầu nếu điều đó không phù hợp với điều kiện sản phẩm.
3. Vì sao ngân hàng quan tâm đến việc cho thuê nhà đang trả góp?
Khi phê duyệt khoản vay, ngân hàng đánh giá người vay dựa trên mục đích sử dụng và các điều kiện đã thỏa thuận.
Nếu bất động sản được chuyển sang cho thuê, một số yếu tố có thể thay đổi.
Mục đích sử dụng không còn như ban đầu
Căn nhà được mua để ở có thể trở thành bất động sản tạo thu nhập.
Điều này có thể ảnh hưởng đến điều kiện áp dụng của khoản vay.
Rủi ro tài chính thay đổi
Người vay có thể dự định dùng tiền thuê nhà để trả góp.
Tuy nhiên, không phải lúc nào bất động sản cũng có người thuê hoặc người thuê cũng thanh toán đúng hạn.
Việc xử lý tài sản có thể phức tạp hơn
Khi có người thuê sinh sống, việc quản lý, bán hoặc xử lý bất động sản có thể phát sinh thêm các quyền và nghĩa vụ pháp lý.
Vì vậy, ngân hàng thường cần được thông báo khi có thay đổi quan trọng liên quan đến việc sử dụng tài sản bảo đảm.
4. Nếu chuyển công tác sang tỉnh khác thì có được cho thuê không?
Đây là một trường hợp cần phân biệt với việc mua nhà để đầu tư ngay từ đầu.
Ví dụ, một người đang sinh sống tại Saitama mua nhà bằng 住宅ローン.
Sau ba năm, công ty yêu cầu chuyển công tác đến Osaka trong thời gian dài.
Người này muốn cho thuê căn nhà ở Saitama thay vì bán ngay.
Trong một số trường hợp, ngân hàng có thể xem xét hoàn cảnh chuyển công tác (転勤) và cho phép tiếp tục duy trì khoản vay theo điều kiện nhất định.
Tuy nhiên, không phải mọi trường hợp chuyển công tác đều tự động được phép cho thuê.
Ngân hàng có thể xem xét lý do chuyển nơi ở, thời gian dự kiến, khả năng quay lại sinh sống và những điều kiện liên quan.
Người vay nên liên hệ ngân hàng trước khi chuyển đi hoặc ký hợp đồng cho thuê.
Nếu được chấp thuận, cần xác nhận rõ các điều kiện bằng tài liệu hoặc thông báo chính thức phù hợp.
5. Nếu về Việt Nam thì có thể giữ nhà ở Nhật để cho thuê không?
Người Việt sở hữu nhà tại Nhật có thể phát sinh nhu cầu chuyển về Việt Nam trong khi khoản vay vẫn chưa được thanh toán hết.
Tuy nhiên, việc rời Nhật không tự động chấm dứt nghĩa vụ trả nợ ngân hàng.
Đồng thời, nếu căn nhà không còn được sử dụng theo mục đích đã thỏa thuận, người vay cần kiểm tra điều kiện hợp đồng.
Trước khi về Việt Nam, nên xác nhận với ngân hàng:
Có được tiếp tục duy trì khoản vay khi cư trú ở nước ngoài không?
Có được phép cho thuê căn nhà không?
Có cần thay đổi sản phẩm vay hoặc điều kiện trả nợ không?
Ngân hàng yêu cầu cập nhật địa chỉ và thông tin liên lạc như thế nào?
Việc thanh toán khoản vay từ nước ngoài cần thực hiện ra sao?
Ngoài ra, nếu trở thành người không cư trú tại Nhật, chủ sở hữu có thể cần kiểm tra các nghĩa vụ thuế và thủ tục quản lý bất động sản liên quan.
Sở hữu nhà tại Nhật cũng không tự động tạo ra quyền cư trú hoặc gia hạn visa.
6. Tự ý cho thuê nhà đang vay 住宅ローン có rủi ro gì?
Nếu việc cho thuê vi phạm điều kiện hợp đồng, người vay có thể đối mặt với những hậu quả nghiêm trọng.
Tùy nội dung hợp đồng và hoàn cảnh cụ thể, ngân hàng có thể:
Yêu cầu giải trình việc thay đổi mục đích sử dụng.
Yêu cầu khắc phục tình trạng vi phạm.
Xem xét điều chỉnh điều kiện vay.
Yêu cầu chuyển sang sản phẩm vay phù hợp nếu có thể.
Áp dụng những biện pháp theo hợp đồng, có thể bao gồm yêu cầu trả nợ trước hạn trong trường hợp đáp ứng điều kiện.
Không thể khẳng định rằng cứ cho thuê một lần là ngân hàng lập tức yêu cầu trả hết nợ.
Tuy nhiên, người vay không nên xem nhẹ rủi ro hoặc cố tình che giấu việc thay đổi mục đích sử dụng.
Đặc biệt, nếu ngay từ đầu đã mua nhà để cho thuê nhưng khai báo mục đích tự ở nhằm được hưởng điều kiện vay nhà ở, vấn đề có thể nghiêm trọng hơn so với việc phát sinh nhu cầu chuyển công tác ngoài dự kiến.
7. Tiền cho thuê có đủ trả góp ngân hàng không?
Giả sử bạn sở hữu một căn hộ tại Nhật với các khoản chi hằng tháng như sau:
Tiền trả góp ngân hàng: 70.000 yên.
Phí quản lý chung cư: 10.000 yên.
Quỹ sửa chữa: 12.000 yên.
Thuế và bảo hiểm quy đổi theo tháng: Giả định 8.000 yên.
Tổng chi phí khoảng 100.000 yên/tháng, chưa tính phí quản lý cho thuê, sửa chữa trong căn hộ hoặc những khoản phát sinh khác.
Nếu cho thuê với giá 110.000 yên/tháng, khoản chênh lệch trước các chi phí còn lại chỉ khoảng 10.000 yên.
Tuy nhiên, nếu căn hộ không có người thuê trong hai tháng, bạn có thể mất 220.000 yên doanh thu dự kiến.
Ngoài ra, khi có người thuê mới, chủ nhà có thể phát sinh chi phí môi giới, vệ sinh, sửa chữa hoặc thay thế thiết bị.
Do đó, tiền thuê cao hơn tiền trả góp không đồng nghĩa với việc đầu tư chắc chắn có lãi.
Đặc biệt, cần phân biệt dòng tiền hằng tháng với lợi nhuận chịu thuế và phần gốc vay được hoàn trả.
8. Cho thuê nhà ở Nhật có phải đóng thuế không?
Thu nhập từ việc cho thuê bất động sản tại Nhật có thể thuộc nhóm thu nhập bất động sản (不動産所得) theo quy định thuế.
Khi tính thu nhập chịu thuế, không phải toàn bộ tiền thuê nhận được đều tự động được xem là lợi nhuận.
Một số chi phí liên quan có thể được xem xét theo quy định, chẳng hạn:
Chi phí quản lý cho thuê.
Chi phí sửa chữa đủ điều kiện.
Một số khoản thuế và bảo hiểm liên quan.
Lãi vay đáp ứng điều kiện.
Khấu hao đối với phần tài sản đủ điều kiện.
Tuy nhiên, phần tiền trả nợ gốc ngân hàng thông thường không được tính là chi phí được khấu trừ khi xác định thu nhập bất động sản.
Ngoài ra, nếu không còn sử dụng căn nhà làm nơi ở chính, việc áp dụng ưu đãi thuế vay mua nhà (住宅ローン控除) có thể bị ảnh hưởng.
Trường hợp chuyển công tác, chuyển ra nước ngoài hoặc quay lại sinh sống có những điều kiện thuế riêng cần kiểm tra.
Người sở hữu nên xác nhận với cơ quan thuế hoặc chuyên gia thuế trước khi chuyển sang cho thuê.
9. Nếu đang trả góp nhưng muốn cho thuê, nên làm gì?
Bước 1: Kiểm tra hợp đồng vay
Tìm các điều khoản liên quan đến mục đích sử dụng bất động sản, nghĩa vụ thông báo và những thay đổi cần được ngân hàng chấp thuận.
Bước 2: Liên hệ ngân hàng trước khi cho thuê
Giải thích rõ hoàn cảnh như chuyển công tác, thay đổi nơi sinh sống hoặc nhu cầu sử dụng bất động sản.
Không nên ký hợp đồng cho thuê trước rồi mới hỏi ngân hàng.
Bước 3: Xác nhận phương án được phép
Ngân hàng có thể yêu cầu bổ sung giấy tờ hoặc đưa ra những điều kiện riêng.
Nếu không thể duy trì khoản vay hiện tại, cần hỏi về các lựa chọn khác, bao gồm thay đổi khoản vay hoặc bán nhà.
Bước 4: Kiểm tra quy định của bất động sản
Đối với chung cư, cần xem quy chế quản lý (管理規約) và những quy định liên quan đến việc cho thuê, sử dụng căn hộ hoặc lưu trú ngắn hạn.
Bước 5: Tính toán dòng tiền thực tế
Cần tính cả chi phí quản lý, sửa chữa, thuế, bảo hiểm và thời gian không có người thuê.
Đồng thời, nên dự phòng tình huống tiền thuê không đủ chi trả khoản vay.
10. Nếu ngân hàng không đồng ý cho thuê thì có những lựa chọn nào?
Tùy hoàn cảnh, người sở hữu có thể cân nhắc một số phương án.
Tiếp tục sử dụng nhà theo mục đích đã thỏa thuận
Nếu còn phù hợp với kế hoạch cuộc sống, đây có thể là cách duy trì khoản vay hiện tại.
Trao đổi về việc chuyển đổi khoản vay
Một số tổ chức tài chính có thể cung cấp sản phẩm phù hợp với bất động sản cho thuê.
Tuy nhiên, việc chuyển đổi không được bảo đảm và có thể phát sinh chi phí hoặc thay đổi lãi suất.
Bán bất động sản
Nếu không còn nhu cầu sử dụng và việc duy trì nhà gây áp lực tài chính, bán nhà có thể là một lựa chọn.
Trước khi bán, cần kiểm tra dư nợ và khả năng thanh toán khoản vay khi hoàn tất giao dịch.
Tìm tư vấn chuyên môn
Nếu hợp đồng vay, quyền cho thuê hoặc nghĩa vụ thuế phức tạp, nên trao đổi với ngân hàng và chuyên gia pháp lý hoặc thuế phù hợp.
11. Câu hỏi thường gặp
Đang trả góp nhà ở Nhật có được cho người khác thuê không?
Có thể trong một số trường hợp, nhưng cần kiểm tra điều kiện hợp đồng vay và xác nhận với ngân hàng trước khi cho thuê.
Chuyển công tác thì ngân hàng có cho thuê nhà không?
Một số ngân hàng có thể xem xét trường hợp chuyển công tác ngoài dự kiến. Tuy nhiên, việc chấp thuận phụ thuộc vào sản phẩm vay và hoàn cảnh cụ thể.
Cho thuê nhà mà không báo ngân hàng có sao không?
Nếu việc cho thuê vi phạm điều kiện hợp đồng, người vay có thể bị yêu cầu giải trình, điều chỉnh khoản vay hoặc chịu những hậu quả khác theo hợp đồng.
Đã trả hết khoản vay thì có được tự do cho thuê không?
Khi không còn ràng buộc bởi hợp đồng vay, chủ sở hữu thường có nhiều quyền chủ động hơn. Tuy nhiên, vẫn phải tuân thủ pháp luật, quy chế chung cư và các nghĩa vụ liên quan.
Có được dùng tiền thuê nhà để trả góp ngân hàng không?
Về mặt dòng tiền, người sở hữu có thể dùng nguồn thu hợp pháp để thanh toán khoản vay. Nhưng điều đó không thay thế yêu cầu phải tuân thủ mục đích sử dụng và điều kiện của hợp đồng vay.
Về Việt Nam rồi cho thuê nhà tại Nhật có cần khai thuế không?
Có thể phát sinh nghĩa vụ thuế tại Nhật tùy tình trạng cư trú thuế, loại thu nhập và các quy định liên quan. Cần kiểm tra nghĩa vụ kê khai và nộp thuế trong hoàn cảnh cụ thể.
12. Kết luận
Mua nhà tại Nhật bằng khoản vay 住宅ローン rồi cho thuê lại không phải lúc nào cũng được phép.
Điểm quan trọng nhất là xác định mục đích sử dụng được quy định trong hợp đồng vay và trao đổi với ngân hàng trước khi thay đổi cách sử dụng bất động sản.
Nếu phát sinh nhu cầu chuyển công tác hoặc về Việt Nam, một số phương án có thể được xem xét, nhưng không nên mặc định rằng ngân hàng sẽ chấp thuận.
Bên cạnh rủi ro hợp đồng, người sở hữu cũng cần tính đến chi phí vận hành, thuế và nguy cơ không có người thuê.
Trước khi quyết định cho thuê căn nhà đang trả góp, việc kiểm tra hợp đồng, xác nhận với ngân hàng và lập kế hoạch tài chính thực tế sẽ giúp hạn chế những rủi ro không cần thiết.