Mua nhà ở Nhật là mục tiêu của nhiều người Việt đang sinh sống và làm việc tại đây. Tuy nhiên, không ít người chỉ quan tâm đến giá bán căn nhà mà quên rằng quá trình mua bất động sản còn phát sinh nhiều khoản chi phí khác.
Một căn nhà được rao bán với giá 2.000 man yên (20 triệu yên) không có nghĩa người mua chỉ cần chuẩn bị đúng số tiền đó.
Vậy mua nhà ở Nhật cần bao nhiêu tiền? Ngoài giá nhà, người mua phải thanh toán những khoản phí nào? Và có thể vay ngân hàng để chi trả toàn bộ hay không?
1. Mua nhà ở Nhật cần chuẩn bị bao nhiêu tiền?
Tổng số tiền cần chuẩn bị phụ thuộc vào giá bất động sản, loại nhà, phương thức thanh toán và điều kiện vay ngân hàng.
Để lập ngân sách ban đầu, người mua có thể tham khảo mức dự phòng chi phí giao dịch khoảng 3–7% giá bán đối với nhà mới và 6–10% đối với nhà cũ.
Đây chỉ là mức ước tính tham khảo, không phải tỷ lệ cố định áp dụng cho tất cả giao dịch.
Ví dụ:
Nhà giá 1.000 man yên: Dự phòng khoảng 30–100 man yên.
Nhà giá 2.000 man yên: Dự phòng khoảng 60–200 man yên.
Nhà giá 3.000 man yên: Dự phòng khoảng 90–300 man yên.
Nhà giá 5.000 man yên: Dự phòng khoảng 150–500 man yên.
Các khoản dự phòng này chưa bao gồm phần giá nhà phải thanh toán bằng vốn tự có, tiền sửa chữa lớn hoặc quỹ dự phòng sinh hoạt.
2. Bảy khoản chi phí dễ bị bỏ sót khi mua nhà ở Nhật
2.1. Tiền đặt cọc (手付金)
Tiền đặt cọc là khoản người mua thanh toán cho bên bán khi ký hợp đồng mua bán bất động sản.
Trong một số giao dịch, mức đặt cọc có thể được thỏa thuận khoảng 5–10% giá bán. Tuy nhiên, đây không phải mức bắt buộc chung.
Ví dụ, nếu mua căn nhà giá 2.000 man yên và đặt cọc 5%, người mua cần thanh toán 100 man yên tại thời điểm ký hợp đồng.
Thông thường, tiền đặt cọc được tính vào tổng giá mua nhà, không phải khoản phí cộng thêm.
Người mua cần đặc biệt chú ý điều kiện hủy hợp đồng và hoàn trả tiền đặt cọc để tránh những tranh chấp không mong muốn.
2.2. Phí môi giới bất động sản (仲介手数料)
Nếu mua nhà thông qua công ty môi giới, người mua có thể phải thanh toán phí môi giới.
Đối với giao dịch mua bán có giá trị trên 800 man yên, mức trần phí môi giới theo cách tính thông thường là:
Giá bán dùng để tính phí × 3% + 6 man yên + thuế tiêu dùng.
Ví dụ, với giá tính phí là 2.000 man yên:
Phí cơ bản: 66 man yên.
Thuế tiêu dùng 10%: 6,6 man yên.
Tổng cộng: 72,6 man yên.
Đây là mức trần tính theo công thức thông thường, không phải khoản phí bắt buộc trong mọi giao dịch.
Nếu mua trực tiếp từ bên bán mà không sử dụng dịch vụ môi giới có thu phí, người mua có thể tiết kiệm được khoản này.
2.3. Thuế đăng ký quyền sở hữu (登録免許税)
Sau khi mua nhà, người mua cần thực hiện thủ tục đăng ký quyền sở hữu bất động sản.
Thuế đăng ký được xác định dựa trên loại thủ tục, giá trị tính thuế và các chính sách ưu đãi nếu đáp ứng điều kiện.
Trong nhiều trường hợp, người mua cũng thuê chuyên gia tư pháp (司法書士) để thực hiện thủ tục đăng ký.
Chi phí thuê chuyên gia là khoản riêng, không đồng nhất với tiền thuế phải nộp.
2.4. Thuế mua bất động sản (不動産取得税)
Đây là khoản thuế địa phương có thể phát sinh khi mua đất hoặc nhà tại Nhật Bản.
Một điểm dễ bị bỏ sót là thông báo nộp thuế có thể được gửi đến sau khi người mua đã nhận bàn giao bất động sản.
Số thuế thực tế phụ thuộc vào giá trị tính thuế, loại tài sản và các chính sách miễn giảm áp dụng.
Vì vậy, người mua nên tìm hiểu trước nghĩa vụ thuế thay vì cho rằng mọi chi phí đều đã hoàn tất tại thời điểm nhận nhà.
2.5. Thuế tem hợp đồng (印紙税)
Khi ký hợp đồng mua bán bất động sản bằng giấy, giao dịch có thể phát sinh thuế tem theo quy định.
Mức thuế phụ thuộc vào giá trị ghi trong hợp đồng và chính sách ưu đãi đang có hiệu lực.
Đối với hợp đồng điện tử đáp ứng điều kiện pháp luật, cách xử lý thuế tem có thể khác với hợp đồng giấy.
2.6. Chi phí vay ngân hàng
Nếu sử dụng khoản vay mua nhà (住宅ローン), người mua có thể phải thanh toán thêm các khoản phí liên quan.
Một số khoản thường gặp gồm:
Phí xử lý hồ sơ vay.
Phí bảo lãnh khoản vay nếu có.
Chi phí đăng ký thế chấp.
Thuế liên quan đến hợp đồng vay.
Chi phí bảo hiểm theo điều kiện ngân hàng.
Mỗi ngân hàng có chính sách khác nhau. Vì vậy, khi so sánh khoản vay, không nên chỉ nhìn vào mức lãi suất mà cần xem xét tổng chi phí phải trả.
2.7. Bảo hiểm, sửa chữa và chuyển nhà
Sau khi nhận bàn giao, người mua vẫn có thể phát sinh thêm nhiều khoản chi phí.
Ví dụ:
Bảo hiểm cháy nổ và bảo hiểm động đất.
Chi phí vận chuyển đồ đạc.
Mua nội thất và thiết bị gia dụng.
Sửa chữa nhà bếp, phòng tắm hoặc hệ thống điện nước.
Thay thế các thiết bị đã xuống cấp.
Đặc biệt, đối với nhà cũ, chi phí sửa chữa có thể lớn hơn dự kiến nếu không kiểm tra kỹ tình trạng công trình trước khi mua.
3. Ví dụ thực tế: Mua nhà giá 2.000 man yên cần bao nhiêu tiền mặt?
Giả sử một người Việt tại Nhật muốn mua căn nhà giá 2.000 man yên.
Ngân hàng đồng ý cho vay 90% giá mua, tương đương 1.800 man yên.
Người mua cần chuẩn bị:
Vốn tự có trả vào giá mua: 200 man yên.
Chi phí giao dịch giả định bằng 7% giá nhà: 140 man yên.
Tổng tiền mặt cần chuẩn bị: 340 man yên.
Như vậy, dù được ngân hàng cho vay 90%, người mua vẫn cần khoảng 340 man yên để hoàn tất giao dịch trong ví dụ này.
Con số trên chưa bao gồm tiền dự phòng sinh hoạt, sửa chữa hoặc mua sắm nội thất.
Lưu ý rằng tiền đặt cọc thường được tính vào giá mua. Do đó, không nên cộng tiền đặt cọc thêm một lần nữa khi tính tổng ngân sách.
4. Có thể mua nhà ở Nhật mà không cần tiền trả trước không?
Một số ngân hàng có sản phẩm cho vay toàn bộ giá mua nhà, thường được gọi là Full Loan.
Tuy nhiên, không phải người mua nào cũng đáp ứng được điều kiện xét duyệt.
Ngân hàng có thể xem xét:
Thu nhập hằng năm.
Tính ổn định của công việc.
Thời gian làm việc tại công ty.
Tình trạng cư trú tại Nhật.
Lịch sử tín dụng.
Các khoản vay đang có.
Giá trị và tình trạng của bất động sản.
Ngay cả khi được vay toàn bộ giá mua, người mua vẫn cần kiểm tra các khoản phí giao dịch phải thanh toán bằng tiền mặt.
Ngoài ra, tỷ lệ vay càng cao thì dư nợ và rủi ro tài chính có thể càng lớn nếu thu nhập giảm hoặc giá bất động sản thay đổi.
5. Những sai lầm thường gặp khi chuẩn bị tiền mua nhà
Chỉ tính giá bán căn nhà
Nhiều người cho rằng căn nhà giá 2.000 man yên thì tổng ngân sách chỉ cần 2.000 man yên.
Thực tế, thuế, phí môi giới, đăng ký quyền sở hữu và các khoản phát sinh có thể khiến tổng chi phí cao hơn đáng kể.
Sử dụng hết tiền tiết kiệm để đặt cọc
Nếu dùng gần hết khoản tiết kiệm để đặt cọc, người mua có thể gặp khó khăn khi cần thanh toán các khoản phí tiếp theo.
Không kiểm tra điều kiện vay trước khi ký hợp đồng
Việc ngân hàng không phê duyệt khoản vay có thể ảnh hưởng đến giao dịch.
Người mua nên kiểm tra kỹ điều khoản liên quan đến khoản vay (ローン特約) trước khi ký hợp đồng mua bán.
Không tính chi phí sau khi nhận nhà
Sau khi trở thành chủ sở hữu, người mua vẫn phải tính đến thuế tài sản cố định, bảo hiểm, phí quản lý nếu có và chi phí bảo trì định kỳ.
6. Câu hỏi thường gặp khi mua nhà ở Nhật
Mua nhà ở Nhật có bắt buộc phải đặt cọc không?
Không có một mức tiền đặt cọc chung bắt buộc cho tất cả giao dịch. Việc đặt cọc, số tiền và điều kiện thanh toán phụ thuộc vào hợp đồng và quy định áp dụng.
Người nước ngoài mua nhà ở Nhật có phải đóng thuế cao hơn người Nhật không?
Việc mang quốc tịch nước ngoài không tự động làm phát sinh một loại thuế mua nhà riêng. Tuy nhiên, nghĩa vụ thuế cụ thể còn phụ thuộc vào loại giao dịch, tình trạng cư trú và hoàn cảnh sở hữu.
Mua nhà không qua môi giới có tiết kiệm được tiền không?
Nếu giao dịch không sử dụng dịch vụ môi giới có thu phí, người mua có thể không phải trả phí môi giới. Tuy nhiên, vẫn cần tính các khoản thuế, đăng ký và chi phí liên quan khác.
Nên chuẩn bị bao nhiêu tiền dự phòng sau khi mua nhà?
Không có một mức dự phòng phù hợp cho tất cả mọi người. Người mua nên giữ lại khoản tiền đủ trang trải sinh hoạt và các chi phí bất ngờ, đặc biệt khi đang có khoản vay dài hạn.
7. Kết luận
Mua nhà ở Nhật không chỉ đơn giản là chuẩn bị đủ tiền thanh toán giá bán bất động sản.
Ngoài giá nhà, người mua cần tính đến tiền đặt cọc, phí môi giới, thuế, thủ tục đăng ký quyền sở hữu, bảo hiểm và các chi phí phát sinh sau khi nhận nhà.
Trước khi quyết định mua, nên yêu cầu bảng dự toán tổng chi phí giao dịch (諸費用明細), kiểm tra điều kiện vay ngân hàng và chuẩn bị khoản tiền dự phòng phù hợp.
Việc tính toán đầy đủ ngay từ đầu sẽ giúp người mua chủ động hơn về tài chính, tránh những khoản chi ngoài dự kiến và lựa chọn được bất động sản phù hợp với khả năng chi trả lâu dài.