Mua nhà Nhật để đó 10 năm: Tài sản sẽ tăng giá mạnh hay bị mất giá?
Tại Việt Nam, tư duy đầu tư bất động sản phổ biến là "mua đất để đó", chấp nhận bỏ hoang vài năm hoặc mười năm rồi chờ tăng giá bằng lần nhờ làn sóng đô thị hóa. Khi dịch chuyển dòng vốn sang Nhật Bản, nhiều nhà đầu tư cũng áp dụng nguyên lý này với kỳ vọng tài sản sẽ tự động tăng giá theo thời gian.
Tuy nhiên, thị trường bất động sản Nhật Bản có những quy luật vận hành hoàn toàn khác biệt do yếu tố địa lý, cấu trúc dân số và luật khấu hao tài sản. Liệu mua một căn nhà tại Nhật rồi "vứt đó" 10 năm, bạn sẽ thu về một khối tài sản tăng trưởng phi mã hay phải ngậm ngùi nhìn dòng vốn bị teo tóp dần? Hãy cùng VietHome đi tìm câu trả lời chi tiết.
1. Quy luật "Bán rã" của xác nhà tại Nhật Bản
Để hiểu được giá trị tài sản sau 10 năm, nhà đầu tư phải nắm rõ cấu trúc định giá bất động sản của Nhật. Một bất động sản luôn gồm 2 phần: Giá trị quyền sử dụng đất (vĩnh viễn) và Giá trị xác nhà (khấu hao).
Khác với các quốc gia khác, xác nhà tại Nhật Bản mất giá rất nhanh theo thời gian do quy định về tuổi thọ pháp lý (khấu hao tài sản):
Nhà khung gỗ (Apato/Nhà đất): Tuổi thọ khấu hao pháp lý chỉ là 22 năm.
Nhà bê tông cốt thép (Manshon/Chung cư): Tuổi thọ khấu hao pháp lý là 47 năm.
Điều này nghĩa là nếu bạn mua một căn nhà mới xây, phần giá trị xác nhà sẽ giảm dần về gần bằng 0 sau khi hết thời hạn khấu hao. Do đó, nếu bạn mua một căn nhà ở vùng ven và để trống trong 10 năm, chắc chắn tổng giá trị tài sản của bạn sẽ bị giảm giá do phần nhà bị xuống cấp và khấu hao, trong khi giá đất ở khu vực đó không tăng đủ mạnh để bù đắp.
2. Kịch bản 10 năm: Nơi nào tăng giá và nơi nào mất giá?
Xu hướng tăng hay giảm giá của bất động sản Nhật sau 10 năm phụ thuộc hoàn toàn vào vị trí (Location) và phân khúc mà bạn lựa chọn:
Nhóm tài sản tăng giá (Thắng đậm): Nếu bạn mua căn hộ chung cư đã qua sử dụng (Chuko Manshon) nằm tại trung tâm các đô thị lớn như Tokyo (3 quận lõi: Chiyoda, Chuo, Minato), Osaka (Khu Umeda, Namba) hoặc trung tâm Fukuoka. Tại các khu vực này, tốc độ tăng giá của quỹ đất trung tâm và làn sóng tái quy hoạch đô thị mạnh đến mức nó lấn át hoàn toàn tốc độ khấu hao của xác nhà. Sau 10 năm, tài sản của bạn không những giữ giá mà còn có thể tăng từ 30% đến 50%.
Nhóm tài sản mất giá (Thua lỗ): Nếu bạn mua nhà nguyên căn cũ (Akiya) hoặc chung cư ven đô tại các tỉnh lẻ có tốc độ già hóa dân số nhanh. Sau 10 năm bỏ trống, căn nhà sẽ bị ẩm mốc, hư hỏng kết cấu nặng do không có người ở (hơi người bảo quản). Giá trị tài sản lúc này chỉ còn là giá trị của mảnh đất thô, thậm chí bạn còn phải tốn thêm tiền triệu Yên để phá dỡ xác nhà cũ nếu muốn bán lại đất.
3. Những chi phí âm thầm bào mòn tài sản nếu bạn "để đó"
Nhiều người nghĩ nếu không cho thuê được thì cứ khóa cửa để đó, không mất gì. Đây là sai lầm chết người. Kể cả khi bạn bỏ trống nhà suốt 10 năm, bạn vẫn phải gánh các khoản chi phí bắt buộc hàng năm:
Thuế cố định tài sản (Kotozei): Nộp đều đặn hàng năm cho chính quyền quận/thành phố.
Phí quản lý và quỹ tu sửa (đối với Manshon): Khoản phí này thu theo tháng. Sau 10 năm bỏ trống, bạn phải tiêu tốn từ 200 vạn đến 400 vạn Yên chỉ riêng cho khoản phí này mà không thu về một đồng cắc lợi nhuận nào.
Phí dọn dẹp, cắt cỏ (đối với nhà đất): Nếu để cỏ mọc um tùm gây mất mỹ quan hoặc mất an toàn cháy nổ, bạn sẽ bị chính quyền địa phương lập biên bản và phạt tiền nặng.
4. Chiến lược nắm giữ tài sản 10 năm thông minh cùng VietHome
Để đảm bảo tài sản của bạn chắc chắn tăng giá hoặc ít nhất là giữ tiền an toàn sau một thập kỷ, VietHome khuyến nghị:
Tuyệt đối không để tài sản "ngủ đông": Bất động sản Nhật Bản sinh ra là để khai thác dòng tiền. Hãy đưa tài sản vào vận hành cho thuê ngay lập tức. Dòng tiền cho thuê ổn định từ 5% - 7%/năm sẽ giúp bạn thu hồi đến 50% - 70% giá trị căn nhà sau 10 năm, biến mọi rủi ro mất giá xác nhà trở thành con số không.
Săn tìm bất động sản đón đầu quy hoạch: Lựa chọn các khu vực quanh các ga tàu điện sắp có tuyến đường mới, hoặc các đô thị đang được chính phủ tập trung phát triển công nghệ/du lịch quốc tế.
Ủy thác cho VietHome quản lý vận hành: Chúng tôi giúp bạn trông nom, bảo trì, tìm khách thuê chất lượng, biến bất động sản của bạn thành một cỗ máy in tiền tự động, giữ cho ngôi nhà luôn mới và tăng giá trị thanh khoản sau 10 năm.
Lời Kết
Thị trường Nhật Bản không có chỗ cho tư duy "mua đất mù quáng rồi chờ thời". Mua nhà Nhật để đó 10 năm có thể là một mỏ vàng nếu chọn đúng lõi đô thị lớn, nhưng cũng sẽ là một gánh nặng tài chính nếu mua sai vị trí. Hãy đầu tư bằng cái đầu lạnh và tư duy dòng tiền thực tế để tài sản luôn sinh sôi theo năm tháng.
Hãy liên hệ ngay với VietHome qua hệ thống realestate.bap.jp để nhận bản đồ phân tích xu hướng giá đất các khu vực tiềm năng nhất trong vòng 10 năm tới!