Khi lên kế hoạch ngân sách mua nhà tại Nhật Bản, nhiều người Việt chỉ tập trung vào giá trị thuần của căn nhà mà quên mất các khoản thuế và chi phí phát sinh (諸費用 - Shohiyou). Các khoản chi phí này thường chiếm tới 5% - 10% giá trị căn nhà.
Năm 2026, Chính phủ Nhật Bản đã áp dụng một số điều chỉnh về khung thuế và chính sách miễn giảm cho các dòng nhà ở tiết kiệm năng lượng. Để giúp bạn không bị động về tài chính, VietHome sẽ bóc tách chi tiết cách tính các loại thuế cốt lõi khi sở hữu bất động sản tại Nhật.
1. Nhóm Thuế Phải Nộp Ngay Khi Mua Nhà (Thuế một lần)
Đây là các khoản thuế bạn phải hoàn thành trong quá trình làm thủ tục ký hợp đồng và sang tên đổi chủ.
Thuế đóng dấu hợp đồng (印紙税 - Inshizei)
Là thuế dán tem bưu chính lên hợp đồng mua bán nhà đất và hợp đồng vay vốn ngân hàng.
Cách tính: Dựa trên giá trị giao dịch hiển thị trên hợp đồng.
Ví dụ năm 2026: Nhà từ 1,000 man đến 5,000 man Yên thì tiền thuế đóng dấu dao động từ 10,000 Yên đến 20,000 Yên (đang được áp dụng mức giảm thuế đặc biệt cho hợp đồng giấy hoặc miễn phí nếu dùng hợp đồng điện tử DX).
Thuế đăng ký giấy phép sở hữu (登録免許税 - Touroku Menkyozei)
Thuế này nộp khi bạn đăng ký sang tên quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà tại Cục Tư pháp (được thực hiện bởi chuyên viên hành chính Shiho Shoshi).
Cách tính: Bằng Mức định giá tài sản của quận (Kyoka Kakaku) × Thuế suất.
Thuế suất ưu đãi (Áp dụng đến hết năm 2026):
Đất nền nhà ở: 1.5%
Công trình nhà ở (đáp ứng điều kiện diện tích): Chỉ từ 0.1% - 0.3% thay vì mức gốc 2%.
Thuế mua bất động sản (不動産取得税 - Fudosan Shutokuzei)
Khoản thuế này do tỉnh/thành phố nơi có căn nhà thu. Thông thường, sau khi nhận nhà từ 3 đến 6 tháng, bạn mới nhận được giấy báo nộp tiền (Nofu-sho) gửi về nhà.
Cách tính: Mức định giá tài sản × Thuế suất (Thông thường là 3% cho cả đất và nhà ở).
Lưu ý: Nếu bạn mua nhà mới xây hoặc nhà cũ đáp ứng tiêu chuẩn phòng dịch chống động đất tốt, bạn sẽ được trừ một khoản giảm thuế rất lớn (có thể lên tới 1,200 man Yên trong khung tính thuế), khiến số tiền thuế thực tế phải nộp về mức gần bằng 0.
2. Nhóm Thuế Duy Trì Hàng Năm (Thuế định kỳ)
Sau khi đã là chủ sở hữu, cứ vào khoảng tháng 4 đến tháng 6 hàng năm, quận/thành phố sẽ gửi giấy đòi tiền thuế sở hữu tài sản về cho bạn. Bạn có thể chọn nộp một lần hoặc chia làm 4 đợt trong năm.
Thuế tài sản cố định (固定資産税 - Kotei Shisanzei)
Thuế suất gốc: 1.4% tính trên giá trị định giá của bất động sản do quận ban hành (giá này thấp hơn giá thị trường).
Chính sách giảm thuế 2026: Đối với đất nền nhà ở có diện tích dưới 200m², tiền thuế được giảm còn 1/6. Đối với phần nhà mới xây, tiền thuế tòa nhà được giảm 1/2 trong vòng 3 năm đầu (hoặc 5 năm đối với nhà chung cư Manshon cao tầng).
Thuế quy hoạch đô thị (都市計画税 - Toshi Keikakuzei)
Khoản thuế này dùng để duy trì hạ tầng đường xá, công viên quanh khu vực bạn sống.
Thuế suất tối đa: 0.3% trên giá trị định giá tài sản.
Chính sách giảm thuế 2026: Đất nền dưới 200m² được giảm còn 1/3.
3. Thuế Tặng Cho (贈与税 - Zoyozei) và Cách Phòng Tránh Cho Người Việt
Đây là rủi ro lớn nhất đối với người Việt khi nhận tiền hỗ trợ từ bố mẹ ở Việt Nam chuyển sang để mua nhà.
Luật gốc: Nếu bạn nhận quá 110 man Yên/năm từ người khác mà không chứng minh được đó là khoản vay có trả lãi, bạn sẽ bị tính thuế tặng cho với mức thuế suất lũy tiến rất cao (có thể lên tới 10% - 55%).
Bí quyết tránh thuế hợp pháp năm 2026:
Tận dụng chính sách miễn thuế mua nhà (住宅取得等資金の贈与税の非課税): Năm 2026, nếu bạn nhận tiền từ bố mẹ đẻ/ông bà nội ngoại để mua nhà ở, bạn được miễn thuế hoàn toàn lên tới 1,000 man Yên (đối với nhà đạt chuẩn tiết kiệm năng lượng - Sho-ene) hoặc 500 man Yên (đối với nhà thông thường). Bạn bắt buộc phải làm thủ tục khai báo thuế (Kakutei Shinkoku) vào mùa xuân năm kế tiếp để kích hoạt quyền lợi này.
Hợp đồng vay mượn người thân (Shakuyosho): Nếu số tiền lớn hơn hạn mức trên, hãy lập hợp đồng vay mượn rõ ràng với bố mẹ, có quy định kỳ hạn trả và mức lãi suất hợp lý, đồng thời thực hiện trả gốc định kỳ qua tài khoản ngân hàng để làm bằng chứng với Cục Thuế (Zeimusho).